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O que mudou com a Nova Lei que facilitou a cobrança de Cotas Condominiais em aberto para os Condomínios.

 

Em 2005 foi promulgada a lei 13.105/2015, que vigora desde Março de 2016 e trouxe garantias e facilidades na cobrança de cotas condominiais em atraso.

 

Antes desta lei a cobrança de cotas condominiais era feita em uma Ação de Cobrança, onde o juiz citava o Condômino para apresentar defesa em 15 dias, depois marcava audiência de conciliação, se não houvesse acordo, e em alguns casos, poderia marcar uma audiência de instrução para oitiva de testemunhas, depois as partes se manifestavam sobre tudo o que foi colhido no processo e o juiz julgava, emitindo uma sentença.

 

Desta sentença poderia haver recurso, o que demorava mais um pouco o processo, e depois de resolvido o recurso e transitada em julgado a sentença, ela formava um título para o condomínio e iniciava-se a fase de cumprimento desta sentença.

 

Na fase de cumprimento o condômino era intimado para pagar o débito em aberto em até 15 dias, mas se não pagasse este débito no prazo o oficial de justiça era acionado para penhorar a unidade devedora e depois começava a fase de leilão do imóvel para pagamento do débito.

 

Todo esse processo era moroso e podia se arrastar por anos, trazendo um alto quadro de inadimplência para as contas dos condomínios.

 

Quais foram as mudanças trazidas pela nova lei?

 

Com a nova lei o boleto vencido e não pago, a convenção condominial ou ata de assembleia que aprovou o valor da cota condominial já formam o título executivo extrajudicial, substituindo a sentença que se buscava anteriormente, e com isso o condomínio já parte diretamente para a fase de execução do débito.

 

E o que significa?

 

Significa que um processo de cobrança que demorava anos agora pode ser resolvido em 01 (um) mês, ou em poucos meses, já que o condômino agora é citado para pagar o débito em até 03 dias.

 

Se o pagamento não for feito neste prazo o oficial de justiça volta, depois dos 03 dias, e já penhora a unidade devedora, que poderá ser vendida em leilão para saldar o débito.

 

Então a situação ficou pior para o condômino inadimplente?

 

Se por um lado a cobrança ficou mais rápida para o condomínio, para o condômino ficou mais vantajoso o pagamento em 03 dias, pois quando o juiz recebe a execução, determina um honorários advocatícios em 10% sobre o valor do débito, e se o condômino pagar este débito nos 03 dias, recebe um desconto de 50% sobre os honorários, pagando apenas 05% sobre o valor do débito.

 

O condômino não terá mais como propor acordo e parcelar o débito?

 

Se ele quiser fazer isto, terá que opor embargos à execução, mas se o juiz entender que os embargos são protelatórios ou suas razões não procedem, pode mandar a unidade a leilão e condenar o condômino a pagar honorários advocatícios que pode chegar a 20% sobre o total do débito, agravando a condição do condômino, por isso o pagamento em 03 dias é o mais indicado.

 

 

 

Alessandro Louzado

Advogado Empresarial

 

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